List vlastníctva a kataster nehnuteľností na Slovensku (2026) - ako získať výpis z LV a čo v ňom skontrolovať
List vlastníctva (LV) je prvý dokument, ktorý si pozriete pred kúpou bytu, predajom domu aj pred podpisom nájomnej zmluvy. Ukážeme, kde ho nájdete zadarmo, kedy potrebujete úradný výpis a koľko stojí, ako čítať časti A, B a C a ktoré zápisy - ťarchy, vecné bremeno, plomba - si treba vyjasniť skôr, než zaplatíte.
Čo je kataster a list vlastníctva
Kataster nehnuteľností je štátny register pozemkov, stavieb, bytov a nebytových priestorov a práv k nim. Vedú ho katastrálne odbory okresných úradov, metodicky ho riadi Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK).
List vlastníctva je časť katastra, kde sú pre jedno katastrálne územie zapísané nehnuteľnosti jedného alebo viacerých vlastníkov - kto ich vlastní a čo ich zaťažuje. Jeden LV môže obsahovať viac nehnuteľností, napríklad byt, podiel na pozemku pod domom a pivnicu.
Výpis z LV je verejná listina (§ 69 katastrálneho zákona) a ukazuje stav k dátumu a času, ktorý je na ňom uvedený. Údaje sa menia - pred podpisom si preto vždy pozrite aktuálny stav.
Časti listu vlastníctva: A, B a C
Každý list vlastníctva má rovnakú štruktúru. Pri kontrole prejdite všetky tri časti aj poznámky na konci.
| Časť | Čo obsahuje | Na čo sa pozrieť |
|---|---|---|
| A - majetková podstata | parcely registra C alebo E, stavby so súpisným číslom, výmera, druh pozemku | sedí číslo parcely, výmera a stavba so zmluvou a so skutočnosťou? |
| B - vlastníci a iné oprávnené osoby | meno, dátum narodenia, adresa, podiel, titul nadobudnutia (zmluva, dedičstvo...) | je predávajúci alebo prenajímateľ naozaj vlastník? Dávajú podiely spolu 1/1? |
| C - ťarchy | záložné práva, vecné bremená, predkupné práva a iné obmedzenia | každý zápis si nechajte vysvetliť - mnohé prechádzajú na nového vlastníka |
- Poznámky a iné údaje sú na konci LV - napríklad začatie exekúcie, súdny spor alebo spochybnená hodnovernosť zápisu (§ 38 a 39 katastrálneho zákona).
- Byt je zapísaný na LV bytového domu: v časti B vidíte číslo bytu, vchod, poschodie a podiel na spoločných častiach domu a pozemku.
- Parcela registra C je zakreslená v aktuálnej katastrálnej mape. Parcela registra E je pôvodný pozemok podľa starých máp - v teréne už nemusí byť vidieť, často ide o polia a záhrady.
Ako získať výpis z listu vlastníctva a koľko stojí
Existujú dva druhy výpisu. Na kontrolu pred obhliadkou stačí bezplatný informatívny náhľad, úradný výpis potrebujete až na právne úkony.
Informatívny náhľad
Zadarmo, online a hneď. Obsahuje údaje z LV, ale nemá právnu silu - slúži na overenie vlastníka a tiarch.
Úradný výpis (na právne účely)
Verejná listina. Potrebujete ho na hypotéku, u notára, na súde, pri dedičstve a na niektorých úradoch.
| Kde | Druh | Cena | Kedy ho máte |
|---|---|---|---|
| Katastrálny portál ESKN alebo mapa ZBGIS (online) | informatívny | 0 € | hneď |
| Portál ESKN s prihlásením cez eID (online) | úradný, s elektronickou pečaťou | 8 € | po zaplatení |
| Katastrálny odbor ktoréhokoľvek okresného úradu | úradný, papierový | 12 € | na počkanie |
| Vybrané pobočky Slovenskej pošty | úradný, papierový | 12 € | na počkanie |
Správny poplatok je podľa položky 10 sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. 12 € za každých aj začatých 20 parciel, stavieb alebo bytov na jednom výpise. Elektronický výpis cez portál ESKN stojí 8 €. Ak sú údaje vedené elektronicky, výpis vydá ktorýkoľvek okresný úrad - nemusíte cestovať tam, kde je nehnuteľnosť.
Zdroje: zákon č. 162/1995 Z. z. (Slov-Lex), zákon č. 145/1995 Z. z. (Slov-Lex)
Ako nájsť list vlastníctva online
Na katastrálnom portáli ESKN alebo v mapovom klientovi ZBGIS nájdete LV niekoľkými spôsobmi:
- podľa čísla LV - vyberiete obec a katastrálne územie a zadáte číslo listu vlastníctva;
- podľa čísla parcely - napríklad z kúpnej zmluvy alebo z mapy;
- v mape - kliknete na pozemok alebo dom a otvoríte jeho LV;
- podľa súpisného čísla stavby alebo čísla bytu;
- podľa mena vlastníka - v rámci zvoleného katastrálneho územia.
Katastrálne územie nie je vždy totožné s obcou - napríklad Bratislava sa delí na viac katastrálnych území (Petržalka, Karlova Ves, Nivy...). Ak LV nenájdete, skúste susedné územie alebo vyhľadávanie v mape.
Ťarchy v časti C - čo znamenajú
Časť C je pre kupujúceho najdôležitejšia. Tu sú najčastejšie zápisy, ich význam a čo s nimi robiť.
| Zápis | Čo znamená | Čo robiť |
|---|---|---|
| Záložné právo (banka, hypotéka) | nehnuteľnosť ručí za úver; predajom samo nezaniká | časť kúpnej ceny nech ide priamo banke na splatenie úveru, potom výmaz záložného práva - cez notársku alebo bankovú úschovu |
| Zákonné záložné právo vlastníkov bytov v dome | zabezpečuje platby do fondu opráv a za služby (§ 15 zákona č. 182/1993 Z. z.); je zapísané takmer pri každom byte a vymazať sa nedá - samo o sebe neznamená dlh | žiadajte potvrdenie o bezdlžnosti od správcu |
| Vecné bremeno spojené s pozemkom (právo prechodu, vedenie siete) | viaže sa na nehnuteľnosť a prechádza na nového vlastníka (§ 151n Občianskeho zákonníka) | zistite, kto a ako smie nehnuteľnosť užívať, a zohľadnite to v cene |
| Vecné bremeno pre konkrétnu osobu (napríklad doživotné užívanie bytu) | patrí určitej osobe a zaniká najneskôr jej smrťou (§ 151p ods. 4) - dovtedy platí aj voči kupujúcemu | bez písomnej dohody o zániku a jej vkladu do katastra nemusíte môcť v byte bývať ani ho prenajať |
| Predkupné právo | niekto má prednosť pri kúpe | žiadajte písomné vzdanie sa predkupného práva pred podpisom |
| Poznámka (exekúcia, súdny spor, spochybnený zápis) | obmedzuje vlastníka alebo upozorňuje na problém | bez vyjasnenia nekupujte a neplaťte zálohu |
| Plomba | na katastri beží konanie - vklad, záznam alebo oprava chyby (§ 44 katastrálneho zákona) | zistite, o aké konanie ide - môže to byť iný predaj alebo nová hypotéka |
Ťarcha neznamená, že kúpa je nemožná - väčšina bytov s hypotékou sa predáva bežne. Rozhoduje, kto ju a kedy odstráni a či je to v kúpnej zmluve.
Spoluvlastníctvo: kto musí podpísať
Na LV môže byť zapísaných viac vlastníkov. Od typu spoluvlastníctva závisí, kto musí s predajom súhlasiť.
Podielové spoluvlastníctvo
Na LV sú podiely, napríklad 1/2 a 1/2. Celú nehnuteľnosť predávajú všetci spoluvlastníci spolu.
Predaj podielu
Ak sa predáva len podiel, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo - okrem prevodu blízkej osobe (§ 140 Občianskeho zákonníka).
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
Na LV sú obaja manželia bez podielov. Predaj nehnuteľnosti nie je bežná vec, preto treba súhlas oboch - inak sa druhý manžel môže dovolať neplatnosti zmluvy (§ 145 ods. 1 a § 40a).
Jeden manžel na LV
Nehnuteľnosť nadobudnutá počas manželstva môže patriť do BSM, aj keď je na LV zapísaný len jeden z manželov. Pri kúpe sa opýtajte na rodinný stav predávajúceho.
Kontrola listu vlastníctva pred kúpou
Pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy prejdite tento zoznam:
- Meno, priezvisko a dátum narodenia v časti B sedia s občianskym preukazom predávajúceho.
- Podiely spoluvlastníkov dávajú spolu celok - podpisujú všetci, pri BSM obaja manželia.
- Čísla parciel, stavby a bytu, výmery a katastrálne územie sedia s kúpnou zmluvou.
- Každý zápis v časti C je vysvetlený a v zmluve je, kto ho a kedy odstráni.
- Na LV nie je plomba ani poznámka o exekúcii alebo spore - alebo viete, čo znamenajú.
- Pozemok pod domom a prístupová cesta sú na LV - inak sa pýtajte, ako sa k domu dostanete.
- Pri byte máte potvrdenie o bezdlžnosti od správcu (fond opráv, služby).
- LV skontrolujete znova v deň podpisu a peniaze uvoľníte až po zápise vlastníctva - cez úschovu u notára alebo v banke.
Kontrola listu vlastníctva pred prenájmom
Podvodníci prenajímajú byty, ktoré im nepatria - inkasujú kauciu a zmiznú. Bezplatný informatívny LV vás pred tým ochráni za pár minút.
- Prenajímateľ je zapísaný v časti B - meno porovnajte s jeho občianskym preukazom.
- Ak podpisuje niekto iný (správca, príbuzný), žiadajte splnomocnenie od vlastníka.
- Má byt viac vlastníkov? O prenájme rozhoduje väčšina podľa veľkosti podielov (§ 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka) - pýtajte si ich súhlas, pri BSM súhlas oboch manželov.
- V časti C nie je vecné bremeno doživotného užívania pre inú osobu.
- Na LV nie je poznámka o exekúcii ani plomba - byt môže čoskoro zmeniť majiteľa.
Hľadáte bývanie? Pozrite si byty na prenájom od majiteľov aj realitiek na OZNA.SK.
Byty na prenájomZmeny v katastri 2026: čo platí
Na jar 2026 ste mohli čítať, že od júla 2026 bude kataster platený a anonymný náhľad do listov vlastníctva skončí. Vládny návrh novely katastrálneho zákona navrhoval registráciu cez eID na údaje o vlastníkovi, zrušenie informatívneho výpisu a elektronický výpis za 6 €.
Národná rada SR 23. apríla 2026 tento návrh neposunula do druhého čítania. Zákon sa teda nezmenil a informatívny náhľad LV je naďalej zadarmo.
- Zamietnutý návrh možno podať znova najskôr po 6 mesiacoch - táto lehota uplynula koncom októbra 2026. Ak sa novela do parlamentu vráti, stránku aktualizujeme.
- Ak čítate článok, ktorý tvrdí, že od júla 2026 platíte za každý LV, vychádza z pôvodného návrhu, nie z platného zákona.
Stav k 28. 10. 2026.
Najčastejšie chyby
- Spoliehať sa na starý výpis od predávajúceho - stav sa medzitým mohol zmeniť.
- Prehliadnuť časť C alebo poznámky na konci LV.
- Neoveriť, či predávajúci alebo prenajímateľ je ten istý človek ako na LV.
- Zabudnúť na súhlas druhého manžela alebo spoluvlastníka.
- Zaplatiť zálohu alebo kauciu ešte pred kontrolou LV.
- Hľadať LV v nesprávnom katastrálnom území a myslieť si, že neexistuje.
Ako získať výpis z listu vlastníctva - krok za krokom
Postup pre informatívny náhľad aj úradný výpis:
Zistite údaje o nehnuteľnosti
Obec, katastrálne územie a číslo LV alebo parcely - z kúpnej zmluvy, inzerátu, od vlastníka alebo z mapy.
Otvorte katastrálny portál
Na portáli ESKN alebo v mapovom klientovi ZBGIS vyhľadajte nehnuteľnosť podľa čísla LV, parcely alebo v mape.
Skontrolujte informatívny náhľad
Prejdite časti A, B a C aj poznámky na konci - je to zadarmo a stačí na overenie vlastníka a tiarch.
Objednajte úradný výpis online
Ak ho potrebujete na právne účely, prihláste sa na portál ESKN občianskym preukazom s čipom (eID) a objednajte výpis na právne účely.
Zaplaťte a stiahnite
Uhraďte správny poplatok podľa pokynov portálu a stiahnite výpis s elektronickou pečaťou.
Bez eID na úrade alebo pošte
Úradný výpis vám na počkanie vydá ktorýkoľvek katastrálny odbor okresného úradu alebo vybraná pošta za 12 €.
Časté otázky o liste vlastníctva
Koľko stojí výpis z listu vlastníctva v roku 2026?
Informatívny online náhľad je zadarmo. Úradný výpis stojí 12 € na katastrálnom odbore alebo na pošte, elektronicky cez portál ESKN s eID 8 €.
Ako získať list vlastníctva zadarmo?
Na katastrálnom portáli ESKN alebo v mape ZBGIS - vyhľadajte nehnuteľnosť podľa čísla LV, parcely alebo v mape. Takýto výpis je informatívny a nemá právnu silu.
Ako dlho platí výpis z listu vlastníctva?
Zákon dobu platnosti neurčuje - výpis ukazuje stav k dátumu vyhotovenia. Banky, notári a úrady zvyčajne žiadajú výpis nie starší ako 3 mesiace.
Dá sa nájsť list vlastníctva podľa mena?
Áno, v rámci zvoleného katastrálneho územia. Súpis všetkých nehnuteľností jednej osoby po celom Slovensku však dostane len táto osoba alebo osoby, ktoré na to oprávňuje zákon.
Čo znamená ťarcha na liste vlastníctva?
Obmedzenie vlastníka v prospech niekoho iného - najčastejšie záložné právo banky, vecné bremeno alebo predkupné právo. Ťarchy sú zapísané v časti C.
Prechádza vecné bremeno na nového vlastníka?
Vecné bremeno spojené s nehnuteľnosťou, napríklad právo prechodu, áno. Bremeno pre konkrétnu osobu, napríklad doživotné užívanie, trvá, kým táto osoba žije alebo kým nezanikne dohodou zapísanou do katastra - aj po predaji.
Čo je plomba na liste vlastníctva?
Označenie, že na katastri prebieha konanie o zmene - vklad, záznam alebo oprava chyby. Zmizne po skončení konania.
Môžem kúpiť byt, na ktorom je hypotéka predávajúceho?
Áno, je to bežné. Časť kúpnej ceny ide priamo banke na splatenie úveru a banka dá súhlas s výmazom záložného práva. Peniaze posielajte cez úschovu u notára alebo v banke.
Ako zistím, či prenajímateľ je vlastník bytu?
Pozrite si zadarmo informatívny LV podľa adresy, čísla bytu alebo v mape a porovnajte meno v časti B s občianskym preukazom prenajímateľa.
Platí sa od júla 2026 za nahliadnutie do katastra?
Nie. Novela, ktorá to navrhovala, v apríli 2026 v parlamente neprešla. Informatívny náhľad LV je naďalej zadarmo (stav k 28. 10. 2026).
Ďalšie návody
List vlastníctva si pozrite skôr, než zaplatíte čokoľvek - zálohu, kauciu či rezerváciu. Informatívny náhľad je zadarmo a za pár minút ukáže, kto je vlastník a či na nehnuteľnosti neleží ťarcha. Úradný výpis potrebujete až pre banku, notára alebo súd.
Publikované 28.10.2026 · Aktualizované 28.10.2026
Informatívny článok - konkrétny prípad vám posúdi advokát alebo notár.
Predávate alebo prenajímate byt? Pridajte inzerát zadarmo
Na OZNA.SK pridáte inzerát na byt, dom alebo pozemok za pár minút - s fotkami, cenou a kontaktom.
Pridať inzerátOZNA.SK teraz aj v iPhone
Prezerajte inzeráty, kontaktujte predajcov a spravujte svoje inzeráty v aplikácii pre iPhone. Zadarmo v App Store.
Viac o aplikácii →
