List vlastníctva и кадастр недвижимости в Словакии (2026): как получить выписку из LV и что в ней проверить
List vlastníctva (LV) — лист владения — первый документ, который стоит посмотреть перед покупкой квартиры, продажей дома и подписанием договора аренды. Покажем, где его посмотреть бесплатно, когда нужна официальная выписка и сколько она стоит, как читать части A, B и C и какие записи — обременения, сервитут, пломба — надо выяснить до того, как вы заплатите.
Что такое кадастр и list vlastníctva
Kataster nehnuteľností — государственный реестр земельных участков, зданий, квартир и нежилых помещений и прав на них. Его ведут кадастровые отделы окружных ведомств (okresný úrad), методически — Управление геодезии, картографии и кадастра СР (ÚGKK).
List vlastníctva — часть кадастра, где для одной кадастровой территории записана недвижимость одного или нескольких владельцев: кому она принадлежит и чем обременена. Один LV может включать несколько объектов, например квартиру, долю в земле под домом и подвал.
Выписка из LV — публичный документ (§ 69 кадастрового закона), она показывает состояние на дату и время, указанные в ней. Данные меняются — поэтому перед подписанием всегда смотрите актуальное состояние.
Части листа владения: A, B и C
У каждого LV одинаковая структура. При проверке пройдите все три части и примечания в конце.
| Часть | Что содержит | На что смотреть |
|---|---|---|
| A — имущество | участки реестра C или E, здания с súpisné číslo, площадь, вид земли | совпадают ли номер участка, площадь и здание с договором и реальностью? |
| B — владельцы и иные правомочные лица | имя, дата рождения, адрес, доля, основание приобретения (договор, наследство...) | продавец или арендодатель действительно владелец? Дают ли доли в сумме 1/1? |
| C — обременения (ťarchy) | залоговые права, сервитуты, преимущественные права покупки и другие ограничения | каждую запись попросите объяснить — многие переходят на нового владельца |
- Примечания (poznámky) и иные данные — в конце LV: например, начало исполнительного производства, судебный спор или оспоренная достоверность записи (§ 38 и 39 кадастрового закона).
- Квартира записана на LV многоквартирного дома: в части B видны номер квартиры, подъезд, этаж и доля в общих частях дома и земле.
- Участок реестра C нанесён на актуальную кадастровую карту. Участок реестра E — исходный участок по старым картам: на местности его может быть не видно, часто это поля и сады.
Как получить выписку из листа владения и сколько она стоит
Есть два вида выписки. Для проверки перед просмотром хватит бесплатного информационного просмотра, официальная выписка нужна только для юридических действий.
Информационный просмотр
Бесплатно, онлайн и сразу. Содержит данные LV, но не имеет юридической силы — подходит, чтобы проверить владельца и обременения.
Официальная выписка (na právne účely)
Публичный документ. Нужна для ипотеки, у нотариуса, в суде, при наследстве и в некоторых ведомствах.
| Где | Вид | Цена | Когда получите |
|---|---|---|---|
| Кадастровый портал ESKN или карта ZBGIS (онлайн) | информационная | 0 € | сразу |
| Портал ESKN со входом через eID (онлайн) | официальная, с электронной печатью | 8 € | после оплаты |
| Кадастровый отдел любого окружного ведомства | официальная, бумажная | 12 € | в день обращения |
| Отдельные отделения Словацкой почты | официальная, бумажная | 12 € | в день обращения |
Пошлина по пункту 10 тарифа закона № 145/1995 Z. z. — 12 € за каждые полные и начатые 20 участков, зданий или квартир в одной выписке. Электронная выписка через портал ESKN стоит 8 €. Если данные ведутся в электронном виде, выписку выдаст любое окружное ведомство — ехать туда, где находится недвижимость, не нужно.
Источники: закон № 162/1995 Z. z. (Slov-Lex), закон № 145/1995 Z. z. (Slov-Lex)
Как найти list vlastníctva онлайн
На кадастровом портале ESKN или в картографическом клиенте ZBGIS LV можно найти несколькими способами:
- по номеру LV — выбираете общину и кадастровую территорию и вводите номер листа владения;
- по номеру участка — например, из договора купли-продажи или с карты;
- на карте — кликаете на участок или дом и открываете его LV;
- по súpisné číslo здания или номеру квартиры;
- по имени владельца — в пределах выбранной кадастровой территории.
Кадастровая территория не всегда совпадает с общиной — например, Братислава делится на несколько кадастровых территорий (Petržalka, Karlova Ves, Nivy...). Если LV не находится, попробуйте соседнюю территорию или поиск на карте.
Обременения в части C — что они значат
Часть C для покупателя самая важная. Вот самые частые записи, их смысл и что с ними делать.
| Запись | Что значит | Что делать |
|---|---|---|
| Залоговое право (банк, ипотека) | недвижимость обеспечивает кредит; при продаже само не прекращается | пусть часть цены идёт напрямую банку на погашение кредита, затем — снятие залога; расчёт через нотариальный или банковский депозит (úschova) |
| Законное залоговое право собственников квартир в доме | обеспечивает платежи в фонд ремонта и за услуги (§ 15 закона № 182/1993 Z. z.); записано почти у каждой квартиры и не удаляется — само по себе не означает долг | попросите у управляющего справку об отсутствии долгов |
| Сервитут, связанный с участком (право прохода, сети) | привязан к недвижимости и переходит на нового владельца (§ 151n Гражданского кодекса) | выясните, кто и как вправе пользоваться недвижимостью, и учтите это в цене |
| Сервитут в пользу конкретного лица (например, пожизненное пользование квартирой) | принадлежит определённому лицу и прекращается не позже его смерти (§ 151p ч. 4) — до этого действует и против покупателя | без письменного соглашения о прекращении и его регистрации (vklad) в кадастре вы можете не иметь возможности жить в квартире или сдавать её |
| Преимущественное право покупки | у кого-то есть приоритет при покупке | до подписания попросите письменный отказ от преимущественного права |
| Примечание (исполнительное производство, суд, оспоренная запись) | ограничивает владельца или предупреждает о проблеме | без выяснения не покупайте и не платите задаток |
| Пломба | в кадастре идёт производство — регистрация, запись или исправление ошибки (§ 44 кадастрового закона) | выясните, что за производство — это может быть другая продажа или новая ипотека |
Обременение не значит, что покупка невозможна: большинство квартир с ипотекой продаются обычным порядком. Важно, кто и когда его снимет и записано ли это в договоре.
Совместная собственность: кто должен подписать
На LV может быть несколько владельцев. От вида собственности зависит, кто должен согласиться с продажей.
Долевая собственность
На LV указаны доли, например 1/2 и 1/2. Всю недвижимость продают все совладельцы вместе.
Продажа доли
Если продаётся только доля, остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки — кроме передачи близкому лицу (§ 140 Гражданского кодекса).
Совместная собственность супругов (BSM)
На LV записаны оба супруга без долей. Продажа недвижимости — не обычное дело, поэтому нужно согласие обоих, иначе второй супруг может оспорить сделку как недействительную (§ 145 ч. 1 и § 40a).
На LV только один супруг
Недвижимость, приобретённая в браке, может входить в BSM, даже если на LV записан только один из супругов. При покупке спросите о семейном положении продавца.
Проверка листа владения перед покупкой
Перед подписанием договора резервации или купли-продажи пройдите этот список:
- Имя, фамилия и дата рождения в части B совпадают с удостоверением личности продавца.
- Доли совладельцев в сумме дают целое — подписывают все, при BSM оба супруга.
- Номера участков, здания и квартиры, площади и кадастровая территория совпадают с договором.
- Каждая запись в части C объяснена, и в договоре указано, кто и когда её снимет.
- На LV нет пломбы и примечания об исполнительном производстве или споре — или вы знаете, что они значат.
- Земля под домом и подъездная дорога есть на LV — иначе спросите, как вы попадёте к дому.
- Для квартиры есть справка об отсутствии долгов от управляющего (фонд ремонта, услуги).
- LV проверяете ещё раз в день подписания, а деньги освобождаете только после записи права собственности — через депозит у нотариуса или в банке.
Проверка листа владения перед арендой
Мошенники сдают квартиры, которые им не принадлежат, — берут залог и исчезают. Бесплатный информационный LV защитит вас за пару минут.
- Арендодатель записан в части B — сравните имя с его удостоверением личности.
- Если подписывает другой человек (управляющий, родственник), требуйте доверенность от владельца.
- У квартиры несколько владельцев? О сдаче решает большинство по размеру долей (§ 139 ч. 2 Гражданского кодекса) — попросите их согласие, при BSM — согласие обоих супругов.
- В части C нет сервитута пожизненного пользования в пользу другого лица.
- На LV нет примечания об исполнительном производстве и нет пломбы — у квартиры может скоро смениться владелец.
Ищете жильё? Смотрите квартиры в аренду от владельцев и агентств на OZNA.SK.
Квартиры в арендуИзменения в кадастре в 2026 году: что действует
Весной 2026 года можно было прочитать, что с июля 2026 кадастр станет платным, а анонимный просмотр листов владения закончится. Правительственный проект поправки к кадастровому закону предлагал регистрацию через eID для данных о владельце, отмену информационной выписки и электронную выписку за 6 €.
Национальный совет СР 23 апреля 2026 года не пропустил этот проект во второе чтение. Закон не изменился, и информационный просмотр LV по-прежнему бесплатный.
- Отклонённый проект можно внести снова не раньше чем через 6 месяцев — этот срок истёк в конце октября 2026 года. Если поправка вернётся в парламент, мы обновим страницу.
- Если статья утверждает, что с июля 2026 за каждый LV надо платить, она опирается на первоначальный проект, а не на действующий закон.
Состояние на 28.10.2026.
Частые ошибки
- Полагаться на старую выписку от продавца — состояние за это время могло измениться.
- Пропустить часть C или примечания в конце LV.
- Не проверить, что продавец или арендодатель — тот же человек, что и на LV.
- Забыть о согласии второго супруга или совладельца.
- Заплатить задаток или залог до проверки LV.
- Искать LV не в той кадастровой территории и решить, что его нет.
Как получить выписку из листа владения — пошагово
Порядок для информационного просмотра и официальной выписки:
Узнайте данные недвижимости
Община, кадастровая территория и номер LV или участка — из договора, объявления, от владельца или с карты.
Откройте кадастровый портал
На портале ESKN или в картографическом клиенте ZBGIS найдите недвижимость по номеру LV, участка или на карте.
Проверьте информационный просмотр
Пройдите части A, B и C и примечания в конце — это бесплатно и достаточно, чтобы проверить владельца и обременения.
Закажите официальную выписку онлайн
Если выписка нужна для юридических целей, войдите на портал ESKN по удостоверению личности с чипом (eID) и закажите výpis na právne účely.
Оплатите и скачайте
Оплатите пошлину по инструкции портала и скачайте выписку с электронной печатью.
Без eID — в ведомстве или на почте
Официальную выписку в день обращения выдаст любой кадастровый отдел окружного ведомства или отдельные отделения почты за 12 €.
Частые вопросы о листе владения
Сколько стоит выписка из листа владения в 2026 году?
Информационный просмотр онлайн бесплатный. Официальная выписка стоит 12 € в кадастровом отделе или на почте, электронно через портал ESKN с eID — 8 €.
Как получить list vlastníctva бесплатно?
На кадастровом портале ESKN или на карте ZBGIS — найдите недвижимость по номеру LV, участка или на карте. Такая выписка информационная и юридической силы не имеет.
Сколько действует выписка из листа владения?
Закон срок действия не устанавливает — выписка показывает состояние на дату составления. Банки, нотариусы и ведомства обычно требуют выписку не старше 3 месяцев.
Можно ли найти list vlastníctva по имени?
Да, в пределах выбранной кадастровой территории. Перечень всей недвижимости одного человека по всей Словакии получит только он сам или лица, которым это разрешает закон.
Что значит обременение (ťarcha) в листе владения?
Ограничение владельца в пользу кого-то другого — чаще всего залоговое право банка, сервитут или преимущественное право покупки. Обременения записаны в части C.
Переходит ли сервитут на нового владельца?
Сервитут, связанный с недвижимостью, например право прохода, — да. Сервитут в пользу конкретного лица, например пожизненное пользование, действует, пока это лицо живо или пока он не прекращён соглашением, записанным в кадастр, — и после продажи тоже.
Что такое пломба в листе владения?
Отметка, что в кадастре идёт производство об изменении — регистрация, запись или исправление ошибки. Исчезает после окончания производства.
Можно ли купить квартиру, на которой ипотека продавца?
Да, это обычная ситуация. Часть цены идёт напрямую банку на погашение кредита, и банк даёт согласие на снятие залога. Деньги передавайте через депозит у нотариуса или в банке.
Как проверить, что арендодатель — владелец квартиры?
Бесплатно посмотрите информационный LV по адресу, номеру квартиры или на карте и сравните имя в части B с удостоверением личности арендодателя.
Нужно ли с июля 2026 платить за просмотр кадастра?
Нет. Поправка, которая это предлагала, в апреле 2026 года в парламенте не прошла. Информационный просмотр LV по-прежнему бесплатный (состояние на 28.10.2026).
Другие гиды
Посмотрите лист владения до того, как заплатите что-либо — задаток, залог или резервацию. Информационный просмотр бесплатный и за пару минут покажет, кто владелец и нет ли на недвижимости обременения. Официальная выписка нужна только для банка, нотариуса или суда.
Опубликовано 28.10.2026 · Обновлено 28.10.2026
Информационная статья — конкретный случай оценит адвокат или нотариус.
Продаёте или сдаёте квартиру? Разместите объявление бесплатно
На OZNA.SK объявление о квартире, доме или участке размещается за пару минут — с фото, ценой и контактом.
Разместить объявлениеOZNA.SK теперь и на iPhone
Смотрите объявления, связывайтесь с продавцами и управляйте своими объявлениями в приложении для iPhone. Бесплатно в App Store.
Подробнее о приложении →
